在商业房地产交易与司法执行的交汇点上，当抵押权人的合法债权遇上购房者的居住权益，法律的天平应当如何倾斜？如果购房者声称自己是普通的商品房消费者，应当排除强制执行，法院在面对此类纠纷时，对于购房事实的审查标准究竟应严苛到何种程度？当二审法院直接作出不予执行的判决，却未能充分审理关键事实时，最高人民法院如何通过指令再审来确立权利审查的严谨边界？
文章目录
案件名称案号及案件摘要
基本案情
案件焦点
诉讼各方对案件焦点的观点理由
法院裁判理由
法院裁判结果
北京案库云服律师事务所律师点评
1. 案件名称案号及案件摘要
案件名称：郑州丰祥投资有限公司、杨淑梅等法定继承纠纷（注：案由实质为案外人执行异议之诉）民事申请再审审查案
案号：（2022）最高法民申180号
案件摘要：再审申请人郑州丰祥投资有限公司（以下简称丰祥公司）因案外人执行异议之诉，不服河南省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审。案涉房屋被丰祥公司通过债权受让取得抵押权并申请执行，杨淑梅、海洋（被申请人）则主张作为房屋买受人，其权利应排除强制执行。最高人民法院经审查认为，二审判决认定杨淑梅、海洋作为“消费者购房人”并据此排除执行，在证据层面存在事实不清、审查不严的问题，裁定指令河南省高级人民法院再审本案。
2. 基本案情
本案中，郑州丰祥投资有限公司（丰祥公司）通过债权转让取得了对案涉房屋的抵押权，并进入强制执行程序。杨淑梅、海洋（系海平均之妻、子，海平均病逝后成为继承人）作为案涉房屋的买受人，对该执行行为提出异议。
杨淑梅、海洋在原审中提供了郑州广厦置业有限公司（第三人）出具的购房收据，主张已支付购房款，以此主张对案涉房屋享有物权期待权，请求排除强制执行。一审、二审法院支持了杨淑梅、海洋关于排除对案涉房屋强制执行的诉请。丰祥公司不服，向最高人民法院申请再审。
3. 案件焦点
证据认定问题：杨淑梅、海洋仅凭购房收据是否足以证明其已实质支付购房款，以及购房交易的真实性。
法律适用问题：被申请人是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“商品房消费者”的认定标准，从而享有排除强制执行的优先权利。
程序审查问题：二审法院在未查清被申请人是否具备上述消费者购房人条件的情况下，判决排除强制执行是否存在事实认定不清、法律适用错误的问题。
4. 诉讼各方对案件焦点的观点理由
再审申请人（丰祥公司）观点：
事实认定存疑：杨淑梅、海洋仅凭购房收据证明支付房款，金额巨大却无银行转账记录或取款证明，不符合正常交易习惯。
法律适用错误：该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。被申请人并未证明其名下无其他房产，不具备“适格商品房消费者”的要件。
抵押权优先性：丰祥公司依法享有抵押权，物权优先于普通债权。原判决对于二审提出的法律依据未作充分释明，判决本身缺乏依据。
被申请人（杨淑梅、海洋）观点： 丰祥公司的再审申请缺乏事实和法律依据。原判决认定事实清楚，适用法律正确，其作为房屋买受人对案涉房屋享有的物权期待权，在法律顺位上优先于债权人的抵押权。
原审第三人（广厦公司）观点： 同意原审判决，支持被申请人的诉请，请求驳回再审。
5. 法院裁判理由
最高人民法院经审查认为：
审查规则明确：案外人主张排除强制执行，应严格依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及第二十九条等规定进行审查。
事实审查未尽：案涉争议的核心在于购房者是否满足“商品房消费者”的特定条件。本案中，原审法院在未对杨淑梅、海洋是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件（包括是否实际支付全额价款、是否属于真正的消费者购房人等）进行充分查清的情况下，即判决排除执行，属于证据证明力认定不足。
指令再审必要性：因原审判决认定事实不清，证据不足，故决定指令河南省高级人民法院对本案进行再审，重新梳理证据与事实。
6. 法院裁判结果
裁定如下：指令河南省高级人民法院再审本案。
7. 北京案库云服律师事务所律师点评
本案不仅是一起简单的执行异议纠纷，更折射出在“抵押权与消费者物权期待权”冲突中，司法实务对于权属审查的严谨态度的转换。
第一，消费者优先权的“豁免”需以严苛条件为前提。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，是保障房产交易安全、维护购房人基本居住权的特殊保护条款。然而，该条款的适用绝非“自动开启”，而是“条件严苛”。法律要求购房者不仅需证明“已支付购房款”，还需证明交易的真实性、资金流向的合理性，以及购房者自身是否具备“适格消费者”的身份（如是否持有多套房产等）。本案中，二审法院因审查疏漏，未能通过实质性调查验证上述要件，导致判决逻辑存在瑕疵。
第二，大额交易的审判证明标准应当提高。 在商品房大额交易中，当抗辩方提出抵押权等担保物权时，简单的收据有时不足以支撑购房者“已全部支付”的抗辩事实。本案最高法强调应结合支付凭证、资金往来记录等进行综合判断。这一导向提示实务界：在涉及排除强制执行的诉讼中，仅凭单方出具的收据或合同，往往难以对抗具备抵押权法律效力的债权，购房者必须建立完整的资金支付链条证据。
第三，对商业债权人与置业者的警示。 此裁定维护了担保物权制度的严肃性。对于商业经营者而言，通过抵押权设定确保债权安全是主要手段；对于购房者而言，不仅要及时网签备案，更要保存真实的资金流转凭证，避免因“举证不能”或“证明力不足”而陷入漫长的再审程序，导致房产被司法处置的风险。
法律免责声明：本文所涉及的案例分析及律师点评，均基于人民法院公开披露的司法裁定书及现行法律法规进行客观学术与实务探讨，旨在提供法学理论与实务口径的参考，不构成对任何具体法律权利义务关系的创设，亦不属于针对特定个案出具的正式法律意见。